Extinción, prórroga o subrogación a 31 de diciembre de 2014 de los contratos de local de negocio celebrados antes del 9 de mayo de 1985 cuando el arrendatario es una persona física

Durante los últimos días uno de los temas que traen de cabeza a arrendadores y arrendatarios es el tema de la extinción de los llamados contratos de renta antigua, ya que desde diversos medios de comunicación se viene informando que a fecha 31 de diciembre de 2014 se extinguirán todos los contratos de renta antigua.

Y nada más lejos de la realidad, ya que a pesar de que como es habitual en derecho, habrá que estar a la regulación establecida para cada caso concreto, no todos los contratos se extinguirán en esa fecha, ya que dependiendo del tipo de arrendatario, de las subrogaciones anteriores, del tamaño del local, del destino de éste, etc, se mantendrán con los contratos, se extinguirán, tendrán determinada duración, o cabrá una nueva subrogación.

Por ello, dada esta variedad de matices que tiene la regulación legal, vamos a intentar arrojar un poco de luz sobre el régimen de vigencia de estos alquileres, centrándonos en este estudio, en indicar unas las unas pinceladas básicas sobre la regulación de los supuestos en los que el arrendatario sea una persona física.

La Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos en su Disposición Transitoria Tercera vino a establecer la regulación por la que deben regirse los contratos de arrendamiento de local de negocio, celebrados antes del 9 de mayo de 1985. Por lo que los  contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados antes del 9 de mayo de 1985 que subsistan en la fecha de entrada en vigor de la presente ley, continuarán rigiéndose por la regulación establecida para ellos en las normas del texto refundido de la  Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, en lo no regulado en esta Disposición Transitoria Tercera.


Extinción, prórroga o subrogación de los contratos de arrendamiento de local de negocio, celebrados antes del 9 de mayo de 1985, cuando el arrendatario  es una persona física:


1- Extinción: Se extinguirán a la jubilación  o fallecimiento del arrendatario.

2- Subrogación: hay que estar al caso concreto, puesto que la posibilidad de subrogación dependerá de varios factores.

 

Cuando el arrendatario  persona física se jubila o fallece, puede subrogarse en el arrendamiento su cónyuge, siempre que éste continúe la misma actividad desarrollada en el local.

Pero si no hay cónyuge que continúe la actividad o éste se hubiese subrogado ya, hay que ver si en el momento de su jubilación o fallecimiento, no han  transcurrido veinte años a contar desde la aprobación de la ley, ya que en ese caso podrá subrogarse en el contrato un descendiente del arrendatario siempre que continúe la actividad desarrollada en el local, y en este caso el contrato tendrá una duración por los  años que resten  hasta completar veinte años desde la entrada en vigor de la ley de 1994.

En todo caso deberá tenerse en cuenta que:

-Si ya se hubieran producido dos transmisiones de acuerdo con lo previsto en el artículo 60 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos, ya no será posible la primera subrogación prevista en los párrafo, extinguiéndose el arrendamiento a su muerte o jubilación.

-La segunda subrogación prevista no podrá tener lugar, cuando ya se hubiera producido en el arrendamiento una transmisión de acuerdo con lo previsto en el citado artículo 60, pudiendo el arrendatario actual y su cónyuge, si se hubiera subrogado, traspasar el local de negocio en los términos previstos en el artículo 32 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos, por un mínimo de diez años a contar desde su realización o por el número de años que quedaren desde el momento en que se realice el traspaso hasta computar veinte años a contar desde la aprobación de la ley.

Debiendo tener siempre presente que cuando en los diez años anteriores a la entrada en vigor de la ley se hubiera producido el traspaso del local de negocio, los plazos contemplados en este apartado se incrementarán en cinco años. Se tomará como fecha del traspaso, a los efectos de este apartado, la de la escritura a que se refiere el artículo 32 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.

Dada la diversidad de matices y requisitos MFIEL Abogados, recomienda a los arrendatarios antes de adoptar cualquier tipo de decisión, acudir a su abogado de confianza para el estudio de su caso particular y poder, una vez analizado su caso concreto, valorar su situación concreta para que usted pueda dentro de la Ley obtener las mejores condiciones, bien sea dentro del régimen legal aplicable o bien dentro de una posible negociación.

Montserrat Fiel Igelmo
Abogada y Mediadora

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